《中國住房發(fā)展報告(2009-2010)》（節(jié)選）
《住房綠皮書》指出，監(jiān)測顯示，到2009年9月，全國土地市場交易活躍，住房用地成交量連續(xù)8個月呈增長態(tài)勢，2009年前三個季度的累計成交量首次超過了上年同期水平，且成交總價普遍較高，土地的交易已經有了回暖的新跡象。這一態(tài)勢在北京、天津、重慶三個直轄市比較明顯。從第一到第二季度，北京購置的土地面積從19萬平方米上升到了67萬平方米，增幅達253%；天津的購置土地面積從28萬平方米上升到了146萬平方米，增幅達421%；重慶也從138萬平方米上升到了186萬平方米，增加了35%。四個直轄市中，只有上海的購置土地面積有所下降，降幅為50%。在土地交易較為熱絡的情況下，土地交易價格也有所上升。國家統(tǒng)計局2009年10月15日發(fā)布的數據顯示，2009年第3季度全國70個大中城市土地交易價格同比上漲了4.7%。
綠皮書選取了全國35個大中城市為樣本城市來研究土地價值潛力，根據指標體系和各級指標的權重，測算出5年后土地價值潛力。總體來看，東南、環(huán)渤海、東北處于第一陣營，它們的土地價值潛力都高于全國平均水平，而中部、西南、西北則處于第二陣營，其土地價值潛力低于全國平均水平。
其中，排名前十的分別是上海、北京、杭州、深圳、廣州、天津、寧波、青島、大連、廈門。土地價值潛力以銀川最小，后10名大都是西南和西北的城市，分別是：鄭州、?？凇⒗ッ?、烏魯木齊、重慶、南寧、貴陽、西寧、蘭州、銀川。
2008-2009年宏觀經濟形勢
在宏觀經濟運行方面，緊縮程度逐步減輕，回穩(wěn)中漸呈復蘇跡象。經濟增長急劇下滑趨勢已止，“拐點”悄然顯現。城鎮(zhèn)登記失業(yè)率有所上升，但就業(yè)形勢依然嚴峻。物價下行壓力減小，大宗商品和資產價格止跌回升，通貨膨脹預期隱現。住房市場調整中斷，宏觀經濟企穩(wěn)誘使快速反彈。
在社會需求方面，投資需求強勁增長，消費需求低位緩慢回升，凈出口波動趨減。社會固定資產投資增幅持續(xù)擴大，政府萬億投資作用明顯。消費需求有所回升，但仍處于相對較低水平。進出口降幅較大，貿易順差有所減少。
在金融市場運行方面，貨幣信貸增長迅速，資本市場明顯回暖，流動性供給充足。貨幣信貸快速增長，但漸趨緊縮。存貸款利率維持低位水平。境內外幣存貸款利率繼續(xù)下行。受國際金融市場利率持續(xù)走低影響，外幣貸款利率逐月下降。人民幣兌美元穩(wěn)中趨升，對歐元和日元有所貶值。寬松的貨幣信貸政策助力，住房市場價量急速反彈。
2009-2010年宏觀經濟形勢
在社會需求方面，投資維持快速增長，消費繼續(xù)回升，凈出口緩慢恢復。政府投資增速略有回落，但社會民間投資將逐漸增加。消費穩(wěn)中有升，將緩慢步入上升通道。進出口降幅減緩，對外貿易緩慢恢復，但順差快速增長短時難期。
在物價水平方面，居民消費價格止跌回升，大宗商品和資產價格震蕩不改上行趨勢，通貨膨脹概率增加。居民消費價格增長加快，助推通貨膨脹預期。工業(yè)品出廠價格止跌回升，未來將小幅上行。原材料、燃料和動力購進價格回升趨勢基本確立，未來震蕩上行。
在經濟增長方面，工業(yè)增加值增速有所加快，國內生產總值快速增長。工業(yè)生產增速穩(wěn)步增加。國內生產總值增長加快。寬松的信貸政策和市場形勢誘致住房投資快速增加。信貸政策總體上會依然維持寬松的局面，加之住房價格基本在高位維持穩(wěn)定，吸引政府供給土地和開發(fā)企業(yè)投資住宅開發(fā)。
2010年我國住房市場將呈現：春暖秋涼震蕩增長
2009年第四季度至2010年第四季度住房增量市場與住房存量市場將呈現春暖秋涼、價穩(wěn)量增的發(fā)展態(tài)勢。在沒有出現新的重大外部沖擊的條件下，受前三季度銷售量與價格增長過快及開發(fā)企業(yè)資金壓力較小的綜合作用，2009年第四季度住房市場可能有一個銷售量回落和價格小幅調整的過程，投資開發(fā)則將繼續(xù)保持上升。2010年從整體看可能呈現先揚后抑、價穩(wěn)量增的態(tài)勢。具體而言，2010年第一季度銷售量可能出現緩降，而價格基本保持平穩(wěn)；第二季度受通貨膨脹預期或政府可能出臺新政策的影響，銷售量回升、價格上漲及開發(fā)投資上升的概率較大；第三、四季度價格與銷售量可能穩(wěn)定或出現下降，開發(fā)投資上升或保持穩(wěn)定。
住房價值潛力
根據指標體系和各級指標的權重，測算出住房價值潛力的綜合排名結果依次是：深圳、上海、北京、廣州、天津、南京、杭州、武漢、廈門、成都、大連、青島、重慶、沈陽、寧波、濟南、西安、鄭州、長沙、哈爾濱、福州、太原、南昌、合肥、石家莊、昆明、長春、蘭州、西寧、烏魯木齊、銀川、呼和浩特、貴陽、?？诤湍蠈?。
不同城市土地價值兩極分化
地價和地均GDP高度相關。地價對房價有著重要的意義，研究中國的土地價值是研究住宅的基礎。城市地均GDP顯示了競爭主體的經濟租金和經濟收益以及城市單位空間上的經濟收益，它比較的是城市創(chuàng)造和聚集財富的密集度，并反映了不涉及生產率的要素稟賦，通過價格優(yōu)勢帶來經濟收益，和涉及生產率的生產技術帶來的經濟收益的綜合。因此城市地均GDP和地價高度相關。在此基礎上，綠皮書衍生出以下假設：土地價值潛力=地均GDP-土地價格/70。
綠皮書通過對全國土地價值潛力分析得出隨著市場化程度的提高和經濟社會發(fā)展，中國土地市場價值從完全沒有顯現價值階段逐步發(fā)展到價值快速增長，個別超前顯現階段。未來中國國土地市場將呈現以下特征：
從總體來看，預計在5年后，耕地將達到18億畝底線，全國的征用面積將降低到500平方公里以下。土地總的供給將保持不變，土地需求的滿足只能來自于現有城市用地的再開發(fā)，土地的價值也將由需求決定。
從區(qū)域來看，東部地區(qū)因其得天獨厚的地理位置和良好的經濟基礎，其土地市場價值依然將保持快速增長。中西部的那些交通便利，地理環(huán)境優(yōu)越的區(qū)域中心城市其土地價值潛力將有較大增長。
從不同的城市等級來看，將出現兩級分化的過程，好的更好。二、三級城市的土地市場價值雖然也會有一定增長。但是一級城市的土地價值增長更快，并將迅速拉開與二三級城市的差距。
城市土地市場價值指數主要用來預測一個城市土地市場價值未來上漲的空間大小。該指數利用居住用地市場價值潛力及其影響因素建立回歸模型，預測了5年后即2012年土地市場價值的增值潛力，35個大中城市2012土地價值潛力及其影響因素結果如下：
2012年土地價值潛力前10名城市依次是：上海、北京、杭州、深圳、廣州、天津、寧波、青島、大連、廈門。經濟發(fā)展前10名城市依次是：上海、北京、廣州、重慶、深圳、天津、南京、杭州、寧波、沈陽。土地供給前10名城市依次是：烏魯木齊、銀川、南寧、呼和浩特、昆明、重慶、?？?、哈爾濱、長春、寧波。綜合區(qū)位前10名城市依次是：上海、北京、廣州、天津、重慶、杭州、哈爾濱、長春、沈陽、南京。國際化程度前10名城市依次是：上海、北京、深圳、廣州、杭州、天津、成都、昆明、青島、廈門。居住環(huán)境前10名城市依次是：深圳、廈門、大連、杭州、上海、寧波、青島、昆明、北京、南寧。
綠皮書選取了全國35個大中城市為樣本城市來研究土地價值潛力，根據指標體系和各級指標的權重，測算出5年后土地價值潛力。總體來看，東南、環(huán)渤海、東北處于第一陣營，它們的土地價值潛力都高于全國平均水平，而中部、西南、西北則處于第二陣營，其土地價值潛力低于全國平均水平。
其中，排名前十的分別是上海、北京、杭州、深圳、廣州、天津、寧波、青島、大連、廈門。土地價值潛力以銀川最小，后10名大都是西南和西北的城市，分別是：鄭州、?？凇⒗ッ?、烏魯木齊、重慶、南寧、貴陽、西寧、蘭州、銀川。
2008-2009年宏觀經濟形勢
在宏觀經濟運行方面，緊縮程度逐步減輕，回穩(wěn)中漸呈復蘇跡象。經濟增長急劇下滑趨勢已止，“拐點”悄然顯現。城鎮(zhèn)登記失業(yè)率有所上升，但就業(yè)形勢依然嚴峻。物價下行壓力減小，大宗商品和資產價格止跌回升，通貨膨脹預期隱現。住房市場調整中斷，宏觀經濟企穩(wěn)誘使快速反彈。
在社會需求方面，投資需求強勁增長，消費需求低位緩慢回升，凈出口波動趨減。社會固定資產投資增幅持續(xù)擴大，政府萬億投資作用明顯。消費需求有所回升，但仍處于相對較低水平。進出口降幅較大，貿易順差有所減少。
在金融市場運行方面，貨幣信貸增長迅速，資本市場明顯回暖，流動性供給充足。貨幣信貸快速增長，但漸趨緊縮。存貸款利率維持低位水平。境內外幣存貸款利率繼續(xù)下行。受國際金融市場利率持續(xù)走低影響，外幣貸款利率逐月下降。人民幣兌美元穩(wěn)中趨升，對歐元和日元有所貶值。寬松的貨幣信貸政策助力，住房市場價量急速反彈。
2009-2010年宏觀經濟形勢
在社會需求方面，投資維持快速增長，消費繼續(xù)回升，凈出口緩慢恢復。政府投資增速略有回落，但社會民間投資將逐漸增加。消費穩(wěn)中有升，將緩慢步入上升通道。進出口降幅減緩，對外貿易緩慢恢復，但順差快速增長短時難期。
在物價水平方面，居民消費價格止跌回升，大宗商品和資產價格震蕩不改上行趨勢，通貨膨脹概率增加。居民消費價格增長加快，助推通貨膨脹預期。工業(yè)品出廠價格止跌回升，未來將小幅上行。原材料、燃料和動力購進價格回升趨勢基本確立，未來震蕩上行。
在經濟增長方面，工業(yè)增加值增速有所加快，國內生產總值快速增長。工業(yè)生產增速穩(wěn)步增加。國內生產總值增長加快。寬松的信貸政策和市場形勢誘致住房投資快速增加。信貸政策總體上會依然維持寬松的局面，加之住房價格基本在高位維持穩(wěn)定，吸引政府供給土地和開發(fā)企業(yè)投資住宅開發(fā)。
2010年我國住房市場將呈現：春暖秋涼震蕩增長
2009年第四季度至2010年第四季度住房增量市場與住房存量市場將呈現春暖秋涼、價穩(wěn)量增的發(fā)展態(tài)勢。在沒有出現新的重大外部沖擊的條件下，受前三季度銷售量與價格增長過快及開發(fā)企業(yè)資金壓力較小的綜合作用，2009年第四季度住房市場可能有一個銷售量回落和價格小幅調整的過程，投資開發(fā)則將繼續(xù)保持上升。2010年從整體看可能呈現先揚后抑、價穩(wěn)量增的態(tài)勢。具體而言，2010年第一季度銷售量可能出現緩降，而價格基本保持平穩(wěn)；第二季度受通貨膨脹預期或政府可能出臺新政策的影響，銷售量回升、價格上漲及開發(fā)投資上升的概率較大；第三、四季度價格與銷售量可能穩(wěn)定或出現下降，開發(fā)投資上升或保持穩(wěn)定。
住房價值潛力
根據指標體系和各級指標的權重，測算出住房價值潛力的綜合排名結果依次是：深圳、上海、北京、廣州、天津、南京、杭州、武漢、廈門、成都、大連、青島、重慶、沈陽、寧波、濟南、西安、鄭州、長沙、哈爾濱、福州、太原、南昌、合肥、石家莊、昆明、長春、蘭州、西寧、烏魯木齊、銀川、呼和浩特、貴陽、?？诤湍蠈?。
不同城市土地價值兩極分化
地價和地均GDP高度相關。地價對房價有著重要的意義，研究中國的土地價值是研究住宅的基礎。城市地均GDP顯示了競爭主體的經濟租金和經濟收益以及城市單位空間上的經濟收益，它比較的是城市創(chuàng)造和聚集財富的密集度，并反映了不涉及生產率的要素稟賦，通過價格優(yōu)勢帶來經濟收益，和涉及生產率的生產技術帶來的經濟收益的綜合。因此城市地均GDP和地價高度相關。在此基礎上，綠皮書衍生出以下假設：土地價值潛力=地均GDP-土地價格/70。
綠皮書通過對全國土地價值潛力分析得出隨著市場化程度的提高和經濟社會發(fā)展，中國土地市場價值從完全沒有顯現價值階段逐步發(fā)展到價值快速增長，個別超前顯現階段。未來中國國土地市場將呈現以下特征：
從總體來看，預計在5年后，耕地將達到18億畝底線，全國的征用面積將降低到500平方公里以下。土地總的供給將保持不變，土地需求的滿足只能來自于現有城市用地的再開發(fā)，土地的價值也將由需求決定。
從區(qū)域來看，東部地區(qū)因其得天獨厚的地理位置和良好的經濟基礎，其土地市場價值依然將保持快速增長。中西部的那些交通便利，地理環(huán)境優(yōu)越的區(qū)域中心城市其土地價值潛力將有較大增長。
從不同的城市等級來看，將出現兩級分化的過程，好的更好。二、三級城市的土地市場價值雖然也會有一定增長。但是一級城市的土地價值增長更快，并將迅速拉開與二三級城市的差距。
城市土地市場價值指數主要用來預測一個城市土地市場價值未來上漲的空間大小。該指數利用居住用地市場價值潛力及其影響因素建立回歸模型，預測了5年后即2012年土地市場價值的增值潛力，35個大中城市2012土地價值潛力及其影響因素結果如下：
2012年土地價值潛力前10名城市依次是：上海、北京、杭州、深圳、廣州、天津、寧波、青島、大連、廈門。經濟發(fā)展前10名城市依次是：上海、北京、廣州、重慶、深圳、天津、南京、杭州、寧波、沈陽。土地供給前10名城市依次是：烏魯木齊、銀川、南寧、呼和浩特、昆明、重慶、?？?、哈爾濱、長春、寧波。綜合區(qū)位前10名城市依次是：上海、北京、廣州、天津、重慶、杭州、哈爾濱、長春、沈陽、南京。國際化程度前10名城市依次是：上海、北京、深圳、廣州、杭州、天津、成都、昆明、青島、廈門。居住環(huán)境前10名城市依次是：深圳、廈門、大連、杭州、上海、寧波、青島、昆明、北京、南寧。